[아파트 PF 인사이드] '창원 메가시티 자이&위브' 2166억 본PF...GS·두산·금호 책임준공

경남 창원시 대야구역 재개발정비사업으로 들어서는 '창원 메가시티 자이&위브'에 2166억원의 본 프로젝트파이낸싱(PF)이 공급됐다. 올해 6월 착공 시점에 맞춰 조달한 본PF는 초기 사업비로 사용된다. 주택도시보증공사(HUG)의 신용보강과 GS건설·두산건설·금호건설의 연대 책임준공 약정에 따라 본PF가 안정적으로 이뤄졌다.

15일 업계에 따르면 대야구역재개발정비사업조합은 6월30일 KB증권과 2166억원의 본PF 약정을 체결했다. 본PF는 일시대 1790억원과 한도대 376억원 등으로 구분되며 3.3%의 고정금리가 적용된다.

KB증권은 일시대로 빠져나간 유동성을 만회하기 위해 뉴스타대야라는 유동화전문회사(SPC)를 설립해 자산유동화증권(ABS)을 발행했다. KB증권은 9월19일 조합에 대해 보유한 대출채권을 SPC에 양도했다. SPC는 대출채권을 기초자산으로 ABS를 발행해 양수금을 지급했다. 이후 SPC는 9월30일 일시대에 해당하는 1790억원의 ABS를 발행했다. 만기는 2029년 4월30일이며 표면이율은 3.082%다.

ABS에 저금리가 책정된 것은 HUG의 신용보강이 있었기 때문이다. HUG는 조합이 SPC에 진 채무에 대한 보증을 약정해 원리금이 상환되지 않을 경우 보증채무이행청구서를 접수한 날로부터 15영업일 이내에 보증채무를 이행해야 한다. ABS 신용등급은 HUG의 신용보강에 따라 AAA(sf)로 산정됐다.

창원 메가시티 자이&위브는 경남 창원시 진해구 여좌동 843-1번지 일대에 지하 4층~지상 37층, 17개동, 2638가구의 아파트와 부대복리시설 등을 개발하는 프로젝트다. GS건설·두산건설·금호건설이 컨소시엄을 이뤄 수주하며 연대 책임준공을 약정했다. 시공사의 신용도를 고려할 때 준공지연 리스크가 작을 것으로 예상된다.

공사비 갈등으로 사업이 지연됐지만 본PF 이후 본격적인 공사가 시작됐다. 6월8일 착공했으며 7월 말 기준 공정률은 2.56%다. 조합원분양률과 일반분양률이 각각 100%를 달성한 만큼 사업은 안정적으로 진행될 것으로 예상된다. 준공 예정일은 2028년 12월이다.

분양수입은 9890억원으로 추산되며 금액이 큰 항목은 일반분양 8105억원(2041가구)과 조합원물량 1414억원(449가구)이다. 지출 누계액은 분양수입과 같으며 금액이 많은 항목은 공사비 6880억원을 비롯해 토지비 1094억원, 금융비용 1009억원 등이다.

사업 리스크는 지방 부동산 시장 침체와 인플레이션 같은 거시경제 요인이며, 수분양자들이 잔금을 납부하지 않을 경우 일반분양 수입이 감소하고 조합원 부담금이 증가할 수 있다.